房地产项目进度控制的重要性及影响因素

来源：建米软件
2023-08-23 16:30:15

进度控制是房地产开发项目的控制目标之一，对房地产企业来说非常重要。它直接关系到房地产开发项目产品进入市场的时间，开发商的经济利益以及消费者的利益。项目开工后，房地产企业通常不会轻易改变事先确定的开盘时间和交房时间，特别是对于已经支付定金的购房人来说更是如此。因此，工程必须在开盘前完成主体施工，并在交房前完成项目竣工验收。然而，在房地产开发项目管理中，经常会遇到工作任务计划时间被打破和拖延的情况，这给项目成本控制带来了巨大浪费。更糟糕的是，一旦时间被拖延，很难找到责任方，最终受伤害最大的是开发商自己或更高层领导。
　　项目计划进度必须服从公司经营进度的需求。然而，在实际情况中，房地产公司往往面临前期松懈和后期紧迫的情况，即前阶段超期，后阶段赶工。这样做的后果是以牺牲工程质量为代价，将问题推迟到物业管理阶段，增加了公司的物业管理成本，降低了公司的声誉。因此，严格的进度管控对于房地产公司的信誉、利润等方面有着直接的影响。
　　在项目管理中，项目的特殊性决定了项目中必然包含各种相互关联的任务和不可预知的风险。项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素会对项目的计划和执行产生各种影响。作为项目实施的指导性文件，项目计划应对项目的预期目标进行筹划安排，将项目的全过程、全部目标和全部任务合理地纳入计划的轨道，使各种资源得到合理充分有效的运用，以期在实施过程中及时协调各阶段各环节，达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。那么，影响施工项目进度的因素有哪些呢?
　　为了有效地控制工程项目的施工进度，必须在项目计划实施之前对影响工程项目进度的因素进行分析，分析不可预知的任务节点，并采取有针对性的措施以保证项目计划的成功实施。因此，总结了影响项目管理计划的几个因素：
　　1、工程建设相关单位的影响
　　影响工程项目计划的单位不仅限于施工承包单位。事实上，与工程建设有关的单位（如政府有关部门、业主、设计单位、甲材供应单位、资金贷款单位以及自来水、通讯、供电等部门）的工作进度延迟必然会对施工进度产生影响。因此，在控制施工进度时，不仅要考虑施工承包单位，还必须充分发挥相关部门的作用，协调各相关单位之间的进度关系。对于那些无法进行协调控制的进度关系，在进度计划中应留有足够的机动时间。
　　2、甲供材对工程进度的影响
　　施工过程中所需的材料、构配件、机具和设备等如果不能按时运抵施工现场，或者运抵施工现场后发现其质量不符合相关标准的要求，都会对施工进度产生影响。因此，项目计划控制人员应严格把关，供应部门应与材料设备供应商和施工现场进行有效及时的沟通，采取有效措施控制物资供应进度。
　　3、设计变更的影响
　　在施工过程中，设计变更是不可避免的，可能是由于原设计存在问题需要进行修改，或者是由于业主提出了新的要求。项目计划控制人员应加强图纸审查，严格控制随意变更，特别是对业主的变更要求应引起重视。
　　4、施工条件的影响
　　在施工过程中，一旦遇到天气、地质和周围环境等不利因素，必然会影响施工进度。此时，承包单位应利用自身的技术组织能力克服困难，监理应积极疏通关系，协助承包单位解决那些自身无法解决的问题。风险因素包括政治、经济、技术和自然等各种可预见的因素。经济方面的风险包括延迟付款、分包单位违约等；技术方面的风险包括工程事故、试验失败、标准变化等。
　　5、资金的影响
　　工程施工的顺利进行必须有足够的资金保障。一般来说，资金的影响主要来自甲方，可能是由于没有及时支付工程进度款，或者是由于拖欠工程进度款，这些都会影响承包单位的流动资金周转，进而影响施工进度。项目计划控制人员应根据甲方的资金供应能力安排好项目计划，并督促甲方及时拨付工程进度款，以免因资金供应不足而拖延进度，导致工期索赔。
　　6、承包单位自身管理水平的影响
　　施工现场的情况千变万化，如果承包单位的施工方案不当，计划不周，管理不善，解决问题不及时等，都会影响工程项目的施工进度。
　　7、专业分包的影响
　　在选择专业分包时，应充分计划，以避免影响工程的进展。专业分包主要包括铝合金窗、外墙保温、电梯、室内精装、消防报警、弱电等。由于这些专业分包涉及设计、施工和供货，选择周期较长，也很难控制。因此，建设单位应根据项目计划充分计划这些专业分包的选择和招标计划，使其与施工进度计划相一致。
　　项目计划管控是房地产企业项目实施全过程中最重要的管理内容之一，对项目的销售、成本和预期收益都会产生直接影响。由于上述各种因素的影响，项目计划的执行过程难免会出现偏差。一旦发现进度偏差，就应及时分析原因，采取必要的纠偏措施或调整原进度计划，这是一个动态控制的过程。
　　8、总承包和专业承包的界面划分问题
　　总承包、专业分包和甲供材等界面划分问题应在合同中提前明确，明确得越详细越好。这样可以避免在施工过程中，对于某一项施工内容，不同的施工单位由于各自的理解不同而相互推诿、扯皮。同时，也可以有效地做好不同工序之间、不同专业之间、不同承包商之间的有效衔接。